2025年，西安高新區(qū)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出土地出讓時(shí)明確學(xué)區(qū)配套，憑購(gòu)房合同落戶(hù)入學(xué)。政策還放寬住宅設(shè)計(jì)限制，推進(jìn)“負(fù)公攤”時(shí)代，并構(gòu)建分層人才購(gòu)房補(bǔ)貼體系。

　　此舉旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提升區(qū)域?qū)θ瞬诺奈?。一位西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，新政直擊購(gòu)房者痛點(diǎn)，重塑市場(chǎng)信任。但政策也面臨教育資源持續(xù)供給、開(kāi)發(fā)商資金鏈等長(zhǎng)期考驗(yàn)，市場(chǎng)走向仍需持續(xù)關(guān)注。

　　上周，西安高新區(qū)一份名為《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）的文件悄然落地。其中一條“土地出讓時(shí)即明確學(xué)區(qū)配套，憑購(gòu)房合同落戶(hù)入學(xué)”的規(guī)定，在西安樓市投下了一顆重磅炸彈。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述文件暫未在官方渠道公開(kāi)發(fā)布，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)廣為人知。

　　為核實(shí)政策真實(shí)性，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份致電西安高新區(qū)住建局。相關(guān)工作人員證實(shí)，“政策是真實(shí)的，不過(guò)目前還在協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)，具體買(mǎi)房時(shí)涉及的落戶(hù)入學(xué)細(xì)則，還需要向戶(hù)籍部門(mén)、教育局進(jìn)一步確認(rèn)實(shí)施時(shí)間?！?

　　高新區(qū)管委會(huì)相關(guān)人士向記者表示，目前具體實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，正在跟相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)在研究制定。

　　從表面上看，《意見(jiàn)》屬于區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策，但實(shí)際上，其背后暗含著西安高新區(qū)在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下的焦慮，以及謀求突圍的戰(zhàn)略意圖。

　　通過(guò)教育資源前置綁定土地出讓、優(yōu)化購(gòu)房落戶(hù)入學(xué)政策，高新區(qū)不僅意在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，更期望借此提升區(qū)域?qū)θ瞬诺奈Α?

　　西安高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源一直是其“王牌”之一，而此次《意見(jiàn)》的制定，將這張“王牌”的價(jià)值發(fā)揮到了極致。

　　其首次將學(xué)區(qū)劃分與土地出讓深度綁定，根據(jù)文件規(guī)定，新供應(yīng)土地由教育體育局明確該土地配套的義務(wù)教育段學(xué)校位置及“名校+”資源，并建立“購(gòu)房合同落戶(hù)入學(xué)”機(jī)制。

　　購(gòu)房者憑購(gòu)房合同即可辦理戶(hù)籍遷移，子女入學(xué)不受交房時(shí)間限制，確保教育配套與住宅同步交付，優(yōu)先保障入學(xué)預(yù)期。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，西安改善型購(gòu)房者均面臨“空間升級(jí)”與“教育焦慮”雙重考量。市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品多為期房銷(xiāo)售，且遵循“交房后劃片入學(xué)”政策流程，這種滯后性導(dǎo)致子女入學(xué)充滿(mǎn)不確定性，家長(zhǎng)們難以提前規(guī)劃教育安排。

　　而《意見(jiàn)》通過(guò)政策背書(shū)，將教育權(quán)益獲取時(shí)間點(diǎn)前移至購(gòu)房階段，極大緩解了置換家庭的決策焦慮，無(wú)疑為觀望中的購(gòu)房者注入了一劑強(qiáng)心針，也為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力支撐。

　　政策大幅放寬住宅設(shè)計(jì)限制，露臺(tái)進(jìn)深由不大于2.4米調(diào)整為不大于5米，且不計(jì)入容積率；陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深由不大于1.8米調(diào)整為不大于2.4米，陽(yáng)臺(tái)占比由不大于6%調(diào)整為不大于10%;飄窗進(jìn)深由不大于0.4米調(diào)整為不大于0.8米。

　　同時(shí)，政策鼓勵(lì)建設(shè)下沉庭院、架空層、風(fēng)雨連廊等共享空間，支持140㎡以上戶(hù)型設(shè)置挑空設(shè)計(jì)。通過(guò)“隱性贈(zèng)送”提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比,直接提高了住宅的得房率，推進(jìn)西安住宅進(jìn)入“負(fù)公攤”時(shí)代。

　　這不僅響應(yīng)了住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，也為開(kāi)發(fā)商提供了差異化創(chuàng)新的廣闊空間，有望重塑西安高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)格局。

　　《意見(jiàn)》指出，構(gòu)建分層人才購(gòu)房補(bǔ)貼體系，支持房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)高層次人才購(gòu)房給予額外幅度優(yōu)惠。同時(shí)，擴(kuò)圍人才購(gòu)房政策適用，在符合陜西省西安市招生入學(xué)政策的情況下，給予購(gòu)房人才子女或直系親屬入學(xué)優(yōu)惠政策。

　　此外，明確了人才購(gòu)房可優(yōu)先享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，相當(dāng)于購(gòu)房折上折。通過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼+落戶(hù)入學(xué)的組合拳，直接吸引高凈值人群。

　　在住房供應(yīng)端，《意見(jiàn)》引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)企業(yè)、科研院所、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與高新區(qū)平臺(tái)公司合作，在非核心區(qū)域開(kāi)發(fā)低價(jià)住房產(chǎn)品。這些住房在土地出讓時(shí)即限定入市年限，通過(guò)定向供應(yīng)模式，精準(zhǔn)解決職工的職住需求。

　　這也是為了滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)居住配套的需求。2024年，高新區(qū)GDP突破3372.38億元，聚集企業(yè)超20萬(wàn)家，常住戶(hù)籍人口與從業(yè)人員總數(shù)超過(guò)130萬(wàn)。但職住失衡問(wèn)題亟待解決。

　　上述政策與“科創(chuàng)九條”研發(fā)補(bǔ)貼、“雙中心”建設(shè)機(jī)遇形成合力后，預(yù)計(jì)將吸引大量高層次人才流入，有效提升區(qū)域人才競(jìng)爭(zhēng)力。

　　同時(shí)，為了去庫(kù)存，《意見(jiàn)》雖然允許開(kāi)發(fā)商搞團(tuán)購(gòu)，但設(shè)置了“價(jià)格熔斷機(jī)制”：若團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度超過(guò)15%，房屋交付后5年內(nèi)不得上市交易；每增加1%優(yōu)惠，限售期延長(zhǎng)1年。

　　據(jù)了解，此舉旨在平衡去庫(kù)存與價(jià)格穩(wěn)定的關(guān)系，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)破壞市場(chǎng)生態(tài)，同時(shí)通過(guò)限售條款抑制投機(jī)性購(gòu)房。

　　不過(guò)，該條政策可能對(duì)開(kāi)發(fā)商而言并不友好，如果房企短期能走量，但限售期拉長(zhǎng)會(huì)占用資金周轉(zhuǎn)。特別是中小房企，不僅要承受資金鏈緊張壓力，還需承擔(dān)相關(guān)建設(shè)等額外成本，進(jìn)一步增加資金壓力，行業(yè)格局或?qū)⒁虼酥厮堋?

　　一位西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，團(tuán)購(gòu)短期可以加速房企的去化速度，有效提升現(xiàn)金流水平，但也意味著房企要在利潤(rùn)方面做出讓步。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)率本身就逐步遞減的當(dāng)下，團(tuán)購(gòu)模式對(duì)房企的現(xiàn)金流儲(chǔ)備和資金實(shí)力會(huì)帶來(lái)一定的考驗(yàn)。

　　事實(shí)上，《意見(jiàn)》的制定并非偶然，其推出諸多重磅性的突破政策，或?yàn)橥恋厥袌?chǎng)降溫、地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力等多重矛盾交織下的破局之舉。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年大西安（含主城、西咸、郊縣）涉宅用地供應(yīng)建面同比下滑11%，成交建面下滑12%，成交金額下滑13%。而高新區(qū)的土地市場(chǎng)更是面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，2024年其土地成交量?jī)H643.667畝，同比下降 42.63%，降幅遠(yuǎn)超全市平均水平。

　　進(jìn)入2025年，前4個(gè)月西安土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)平靜，直到5月核心地段的土地出讓才掀起一波熱度。在高新區(qū)，商服用地交易活躍度明顯高于住宅用地，尤其在高新三期絲路科學(xué)城、軟件城等區(qū)域更為突出。

　　2025年以來(lái)，高新區(qū)內(nèi)絲路科學(xué)城、軟件城等新興板塊去化情況參差不齊，而核心區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)同比下跌。與此同時(shí)，西咸新區(qū)、浐灞國(guó)際港等區(qū)域加速教育配套建設(shè)，成效顯著，這使得高新區(qū)面臨著去庫(kù)存壓力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力。

　　《意見(jiàn)》核心目標(biāo)在于通過(guò)教育資源釋放、產(chǎn)品創(chuàng)新等手段激活新房市場(chǎng)，緩解庫(kù)存壓力。

　　“西安前些年拍出的萬(wàn)元地項(xiàng)目近期將陸續(xù)推向市場(chǎng)，加上新土拍周期臨近，高新區(qū)域后續(xù)庫(kù)存壓力顯著?！鄙鲜鰪臉I(yè)人士指出，“新政直擊購(gòu)房者痛點(diǎn)，解決教育配套不確定性、期房交付風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，切實(shí)回應(yīng)置換客戶(hù)訴求，重塑市場(chǎng)信任。通過(guò)將教育資源與土地價(jià)值深度綁定，向開(kāi)發(fā)商釋放積極信號(hào)，為區(qū)域土地價(jià)值與銷(xiāo)售預(yù)期提供底層支撐，保障基建與產(chǎn)業(yè)投入的資金循環(huán)體系?！?

　　“從政策創(chuàng)新角度看，新政還推動(dòng)開(kāi)發(fā)端突破原有約束，加速產(chǎn)品迭代升級(jí)，精準(zhǔn)匹配新時(shí)代客群需求。西安以高新區(qū)作為試點(diǎn)，正是看中其富集的產(chǎn)業(yè)資源與優(yōu)質(zhì)教育配套，希望借此構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以教育強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，避免高端購(gòu)買(mǎi)力外流。”上述人士進(jìn)一步表示。

　　同時(shí)，上述政策亦是為了響應(yīng)宏觀政策要求。2025年住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，全國(guó)已有23個(gè)城市出臺(tái)配套政策。高新區(qū)放寬不計(jì)容空間限制、鼓勵(lì)綠色智慧設(shè)計(jì)，正是國(guó)家政策在地化的實(shí)踐。

　　同時(shí)，政策中的“以舊換新”退稅、團(tuán)購(gòu)限售等條款，也與中央“穩(wěn)房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)相契合。

　　擁有優(yōu)質(zhì)教育配套的地塊價(jià)值將顯著提升，隨著“學(xué)區(qū)前置”政策落地，教育配套將成為土地定價(jià)的核心要素之一。

　　回溯此前土拍市場(chǎng)來(lái)看，5月19日，絲路軟件城一宗72畝住宅用地以11006元/㎡樓面價(jià)成交，成為2025年高新區(qū)首宗“萬(wàn)元地塊”。該地塊鄰近已建成的高新區(qū)第十四小學(xué)、高新區(qū)第十五小學(xué)、高新區(qū)第四完全中學(xué)。

　　此外，中鐵置業(yè)在近期以10.3億元拿下曲江二期約65畝低密地塊，該地塊亦緊鄰曲江第三小學(xué)、電競(jìng)產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)配套。兩宗地塊出讓均與教育資源掛鉤。

　　從產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展維度，上述政策通過(guò)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”模式，很大程度上為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供人口支撐。

　　更深遠(yuǎn)的影響在于，西安區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局或被重構(gòu)，高新區(qū)此舉可能引發(fā)“鯰魚(yú)效應(yīng)”，促使其他區(qū)域紛紛跟進(jìn)。受政策導(dǎo)向、土地供應(yīng)及區(qū)域價(jià)值稟賦等多重因素疊加影響，各區(qū)域在房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)走勢(shì)、人才流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及未來(lái)價(jià)值等方面，或?qū)⒊霈F(xiàn)更為顯著的分化態(tài)勢(shì)。

　　但與此同時(shí)，教育資源分配的高確定性，一定程度上推高了學(xué)區(qū)房溢價(jià)，無(wú)疑增加了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，尤其是對(duì)于那些以子女教育為主要購(gòu)房目的的家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本大幅攀升。而過(guò)高的房?jī)r(jià)或會(huì)反向抑制消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。

　　此外，區(qū)域教育資源分配不均的問(wèn)題也愈發(fā)明顯。部分區(qū)域幼兒園、小學(xué)陷入招生困境，而經(jīng)開(kāi)區(qū)、灃東等城市核心板塊，卻因適齡兒童入學(xué)高度集中，多次出現(xiàn)名校發(fā)布學(xué)位預(yù)警的情況，現(xiàn)有學(xué)校的容納能力已接近極限。

　　如何在避免社會(huì)資源浪費(fèi)的前提下，根據(jù)人口流動(dòng)和區(qū)域發(fā)展的實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)滿(mǎn)足新市民子女的入學(xué)需求，成為一道緊迫課題。

　　《意見(jiàn)》正式發(fā)布后，短期內(nèi)將為市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑，但長(zhǎng)期考驗(yàn)才剛剛拉開(kāi)帷幕。教育資源能否持續(xù)穩(wěn)定供給？開(kāi)發(fā)商資金鏈能否扛住市場(chǎng)波動(dòng)？政策執(zhí)行能否做到始終如一？這些問(wèn)題的答案，將最終決定這場(chǎng)政策實(shí)驗(yàn)的成敗。

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